Tingkat hipotek belum pernah setinggi ini selama lebih dari dua dekade, namun menjadi pembeli rumah sekarang jauh lebih buruk daripada dulu.
Pembeli masih terkejut mengingat harga yang secara historis rendah ketika mereka mampu membeli lebih banyak dua tahun lalu. Mereka yang masih berburu di pasar saat ini menghadapi kekurangan persediaan yang besar karena banyak pemilik rumah yang tidak menjual properti mereka ke pasar. Hal ini hanya mendorong kenaikan harga rumah dengan cepat.
Ditambah dengan inflasi yang tinggi dan pertumbuhan upah yang stagnan selama beberapa dekade, daya beli pembeli kini berkurang dibandingkan dua puluh tahun yang lalu, yang telah berubah menjadi krisis keterjangkauan yang mengakar seiring dengan kenaikan harga.
“Seiring berjalannya waktu, hal ini dapat memberikan dampak yang signifikan, seperti yang telah kita lihat dalam beberapa dekade terakhir,” Andy Walden, wakil presiden penelitian dan strategi perusahaan di Black Knight, mengatakan kepada Yahoo Finance. “Pasar menjadi lebih bergantung pada lingkungan suku bunga rendah untuk mendukung tingkat harga rumah saat ini dibandingkan sebelumnya.”
Tanda-tanda menunjuk ke arah sebuah rumah yang dijual oleh pemiliknya dan sebuah open house pada 29 Januari 2002, di Des Plaines, Illinois, pinggiran barat laut Chicago. (Foto oleh Tim Boyle/Getty Images)
Suku bunga hipotek: sekarang dan nanti
Tingkat rata-rata hipotek tetap 30 tahun adalah 7,18% pada minggu lalu setelah melonjak menjadi 7,24% pada minggu sebelumnya, menurut Freddie Mac. Itu adalah minggu ketiga berturut-turut angka tersebut mencapai 7%, pertama kalinya terjadi sejak April 2002.
“Pada saat itu, meskipun suku bunga hipotek berada di atas 7%, namun pada sebagian besar dekade sebelumnya sudah berada di kisaran 7%,” Len Kiefer, wakil kepala ekonom di Freddie Mac, mengatakan kepada Yahoo Finance. “Pasarnya sangat berbeda.”
Faktanya, tingkat suku bunga rata-rata mencapai 7,66% dari tahun 1992 hingga April 2002, menurut data Freddie Mac. Harga tersebut mulai turun setelah itu, dengan rata-rata 6,03% hingga pertengahan tahun 2006, ketika gelembung perumahan mencapai puncaknya.
“Federal Reserve khawatir terhadap kemungkinan deflasi,” kata Kiefer tentang awal tahun 2000an. “Indeks harga PCE Inti hanya meningkat 1,4% dari Maret 2001 hingga Maret 2002. Dalam perekonomian saat ini Federal Reserve mengkhawatirkan inflasi, dengan indeks harga PCE Inti naik 4,1% dari tahun ke tahun.”
Cerita berlanjut
Pembeli rumah saat ini mempunyai pengalaman yang sangat berbeda, dengan The Fed menaikkan suku bunga acuannya dengan cepat selama 18 bulan terakhir. Tingkat suku bunga hipotek pun menyusul, namun hal ini terjadi setelah para pembeli menyaksikan penurunan suku bunga tersebut hingga di bawah 3% selama lebih dari satu tahun selama pandemi, sehingga memicu hiruk-pikuk pembeli dan lonjakan pembiayaan kembali di kalangan pemilik rumah.
Baca selengkapnya: Apa arti rencana kenaikan suku bunga Fed terbaru bagi suku bunga hipotek dan pinjaman
Pada akhir rekor terendah tersebut, hampir tidak ada yang memiliki tingkat hipotek di atas 6%. Faktanya, 91,8% pemilik rumah di AS memiliki hipotek dengan tingkat bunga di bawah 6% pada bulan Juni, menurut temuan Redfin. Selain itu, 82,4% pemilik rumah memiliki suku bunga hipotek di bawah 5% dan 62% memiliki suku bunga di bawah 4%.
“Ini semua berasal dari bagaimana pembeli rumah – dan juga harga rumah – berperilaku dalam lingkungan penurunan suku bunga seperti yang kita alami selama 40 tahun terakhir,” kata Walden.
Penawaran dan permintaan: sekarang dan nanti
Seorang pekerja konstruksi memasang jendela di rumah baru di Sun City Mesquite, sebuah komunitas dewasa yang aktif, pada 13 April di Mesquite, Nev. (Kredit: RJ Sangosti, MediaNews Group, The Denver Post via Getty Images)
Sekarang, semua pemilik rumah dengan tingkat hipotek rendah tidak mau menjual dan menyerahkannya, sehingga menciptakan apa yang disebut efek lock-in.
Hal ini menyebabkan persediaan yang rendah secara historis di sisi penjualan kembali dan penjualan yang tertekan. Yang tersisa di pasar adalah “persediaan lama dan sudah usang,” kata CEO Toll Brothers Douglas Yearley dalam laporan pendapatan perusahaan bulan lalu.
Sebaliknya, pembeli yang masih berburu justru masuk ke pasar dalam negeri yang baru, sehingga meningkatkan penjualan di sana. Para pembangun telah merespons dengan meningkatkan konstruksi, namun tidak cukup untuk menutupi kekurangan rumah.
Permintaan tetap kuat, namun berubah-ubah.
Generasi milenial – yang saat ini merupakan generasi terbesar – telah memasuki tahap awal kehidupan rumah tangga dan tahun-tahun pembelian rumah, namun sedikit kenaikan pada suku bunga KPR membuat banyak dari mereka tidak bisa melakukan hal tersebut. Jumlah permohonan pembelian rumah telah menurun karena tarif mencapai 7%.
“Ini gambaran yang sangat menarik saat ini,” wakil kepala ekonom National Association of Realtors Jessica Lautz baru-baru ini mengatakan kepada Yahoo Finance Live (video di atas). “Kami mempunyai permintaan yang tinggi terhadap perumahan. Banyak konsumen yang tidak melakukan apa-apa. Namun, suku bunga terus meningkat.”
Dua dekade lalu, gambarannya berbeda.
Ketika perekonomian memasuki resesi selama delapan bulan mulai bulan Maret 2001, dampaknya tidak berdampak pada penjualan ritel dan perumahan hampir sepanjang tahun tersebut, menurut laporan Biro Analisis Ekonomi tahun 2002 yang mencatat pasar tenaga kerja pada tahun 2001. Kepercayaan konsumen baru mulai berkurang pada paruh kedua setelah serangan teroris 11 September 2001 dan meningkatnya pengangguran.
“Penurunan suku bunga hipotek dan kepercayaan konsumen yang stabil menopang konstruksi perumahan, setidaknya hingga pertengahan tahun,” demikian temuan laporan tersebut. “Penjualan rumah yang sudah ada, seperti halnya rumah baru, mendekati tingkat penjualan dua tahun sebelumnya pada sebagian besar tahun 2001, dan lapangan kerja di sektor real estate juga sejalan dengan tren datar tersebut.”
Faktanya, tingkat permulaan keluarga tunggal, penjualan rumah baru, dan penjualan rumah lama semuanya lebih tinggi dibandingkan saat ini.
Volume permohonan hipotek untuk pembelian juga terus meningkat di awal tahun 2000an, yang merupakan indikasi permintaan yang stabil dan kebalikan dari apa yang terjadi saat ini.
“Apresiasi nilai rumah memperkuat aspek investasi pembelian rumah, sangat kontras dengan penurunan harga saham,” kata laporan BLS.
Harga rumah: sekarang dan nanti
Kedua era tersebut mengalami kenaikan harga rumah yang signifikan. Namun kenaikan terbaru ini telah melampaui kenaikan dua dekade lalu.
Ketika suku bunga hipotek mencapai titik terendah dalam sejarah selama pandemi, pembeli yang memiliki pembiayaan murah akan menaikkan harga. Dari Januari 2020 hingga puncak sepanjang masa Juni 2022, harga melonjak 45,15%, menurut indeks harga rumah nasional S&P Case-Shiller.
Pembeli “menaikkan anggaran mereka dan meningkatkan persaingan di pasar, yang menyebabkan harga rumah meningkat lebih besar dibandingkan pendapatan karena pembeli dapat memanfaatkan pendapatan yang sama untuk membeli rumah yang lebih mahal,” kata Walden.
Meskipun harga-harga turun selama tujuh bulan pada tahun lalu karena pembeli menghindari suku bunga hipotek yang lebih tinggi, harga-harga tersebut mulai pulih pada tahun ini dan masih 45,12% lebih tinggi dibandingkan pada bulan Januari 2020 – tidak jauh dari puncak harga sepanjang masa.
Harga rumah juga meningkat 20 tahun yang lalu, namun tidak dengan kecepatan yang sama.
Perubahan nilai rumah antara bulan Januari 2000 dan Juni 2002 adalah sebesar 22,3%, atau sekitar setengah dari tingkat pertumbuhan yang dilihat pembeli dalam rentang waktu 18 bulan yang sama antara sebelum pandemi dan puncak tahun 2022. Dari Januari 2000 hingga Juni 2003, harga-harga tumbuh sebesar 33,23%, lebih rendah dibandingkan periode serupa pada tahun 2020-an.
“Meskipun harga rata-rata rumah keluarga tunggal terus meningkat, keterjangkauan juga meningkat, berkat tingkat hipotek yang moderat,” kata laporan BLS.
Keterjangkauan: sesekali
Tanda “dijual” terpampang di depan sebuah rumah di Arlington, Va., pada 22 Agustus. (Foto oleh ANDREW CAballero-REYNOLDS/AFP via Getty Images)
Perbedaan terbesar antara sekarang dan dulu mungkin adalah keterjangkauan.
Pada bulan April 2002, dibutuhkan 27% pendapatan rumah tangga rata-rata untuk membayar pembayaran hipotek atas pembelian rumah dengan harga rata-rata. Itu sedikit lebih rendah dari rata-rata 27,76% sejak tahun 1975, menurut angka yang diberikan oleh teknologi hipotek dan penyedia data Black Knight.
Sebagai perbandingan, pembeli saat ini menghabiskan 38,30% pendapatan rata-rata rumah tangga untuk membeli rumah dengan harga rata-rata.
Cara lain untuk mengukurnya adalah dengan mengukur median harga rumah terhadap rasio pendapatan median.
Dari tahun 1975 hingga 2000, median harga rumah rata-rata 3,6 kali lipat dari median pendapatan rumah tangga. Saat ini, angka tersebut telah melonjak menjadi 5,9 kali lipat pendapatan rata-rata – sedikit lebih rendah dibandingkan enam kali lipat yang dicapai pada musim panas lalu sebelum harga mulai terkoreksi, kata Walden.
“Terakhir kali suku bunga berada pada tingkat ini, harga rumah, yang naik 160% selama rentang waktu tersebut, telah meningkat dua kali lipat dibandingkan pendapatan, yang hanya naik 80% selama periode tersebut,” kata Walden.
“Semua akan berjalan dengan baik sampai suku bunga naik tajam, yang berarti Anda tidak lagi mampu memanfaatkan pendapatan yang sama seperti yang Anda dapatkan dalam beberapa tahun terakhir,” katanya, “yang menyebabkan penurunan keterjangkauan yang signifikan.”
Gabriella adalah reporter keuangan dan perumahan pribadi di Yahoo Finance. Ikuti dia di Twitter @__gabriellacruz.
Klik di sini untuk berita ekonomi terkini dan indikator ekonomi untuk membantu Anda dalam mengambil keputusan investasi
Baca berita keuangan dan bisnis terkini dari Yahoo Finance